Да започнем с една неудобна истина. Ако днес сте на 25–35 години, работите нормална работа, нямате значителен семеен капитал и не сте наследили жилище в София, покупката на собствен дом става все по-трудна задача.

И това не е защото младите не работят достатъчно. Не е защото всички пият по три скъпи кафета на ден. Не е защото всички карат нови коли.

Проблемът е много по-прост и много по-неприятен:

Цената на актива, който трябва да купите, се отдалечава от скоростта, с която един човек може да натрупа капитала за него.

Преди десет години средната цена на реално продадените жилища в София е била около €790 на квадратен метър. През 2025 г. пазарните данни вече показват над €2,000 на квадратен метър, а към края на 2025 г. оценките на ''BULGARIAN PROPERTIES'' са около €2,700 - €2,800 на квадратен метър. В началото на 2026 г. средната цена на реално сключените сделки е около €2,680/кв.м.

Това не е малка промяна, a промяна в самата икономика на собствеността.

А междувременно заплатите също растат u трябва да го признаем честно. През първото тримесечие на 2026 г. средната брутна месечна заплата в България вече е €1,407, като за София нивата са значително по-високи от националните. Само че жилищата също не стоят на едно място.

И това е важната разлика. Заплатата е поток. Жилището е актив.

А ако активът поскъпва по-бързо от възможността ви да натрупате първоначалния капитал за него, можете да получавате все по-висока заплата и въпреки това да не се приближавате достатъчно бързо до собствеността.

Представете си апартамент от 60 квадратни метра.

• При €2,500 на квадрат това са €150,000.
• При €2,800 на квадрат са €168,000.

Ако сте млад човек без наследство и трябва сами да осигурите десетки хиляди евро за самоучастие, това не е просто въпрос на „спестявай повече“.

Това е въпрос на начална позиция.

Защото ако трябва едновременно да плащате наем, да живеете нормално, да създадете семейство, да инвестирате в кариерата си и да натрупате първоначалния капитал за жилище, вие се състезавате не само със собствената си заплата. Състезавате се с хора, които вече имат капитал. И тук стигаме до може би най-важната част от цялата история. Богатството не се трупа само със заплата. Трупа се с поколения. Това е нещо, което модерната икономика често забравя. А не трябва, защото този натрупан капитал неизбежно тежи на икономиката, упражнявайки, натиск върху всяка и една промяна,  която искате да осъществите.

Представете си две семейства.

В първото всеки човек трябва да бъде напълно независим.

На 18 години се изнася => После университет => После магистратура => После специализация => После кариера => После първият сериозен доход => После собствен наем => После кредит.

Децата могат да почакат, докато човек „стъпи на краката си“. И така човек стига 30–35 години с диплома, професионален опит и прилична заплата. Но все още може да няма капитал.

Второто семейство действа като икономическа единица.

Баба и дядо помагат с децата => Родителите помагат с жилището => Младите остават по-дълго в семейния дом => Няколко души работят и част от доходите се концентрират в обща цел => Първият апартамент се купува по-рано => След това вторият => След това може да се започне бизнес.

Следващото поколение не започва от нулата. То започва от това, което предишното поколение вече е натрупало. Това е огромна разлика! И точно тук има една много интересна закономерност в редица имигрантски общности в Западна Европа, САЩ и Канада. Независимо от произхода им, някои от най-успешните семейни общности са запазили нещо, което западният индивидуализъм постепенно разрушава: идеята, че семейството е и икономическа единица.

Не всеки човек трябва да започне от нулата. Не всеки трябва веднага да има собствен апартамент. Не всяко поколение трябва да консумира всичко, което изкарва.

Понякога ресурсът се концентрира.

Бащата работи => Майката работи => Децата по-късно работят => Бабата и дядото помагат

Семейството купува имот => След това бизнес => След това още имот

И след две или три поколения резултатът може да бъде значителен.

Това е и причината някои имигрантски общности, които са пристигнали в западните държави с много малко капитал, днес да притежават значителен бизнес и недвижим капитал и да имат собствени квартали, магазини, ресторанти, професионални мрежи и културни центрове.

Това не означава, че всяка имигрантска общност е успешна. Не означава и че успехът се дължи само на семейството. Образованието, трудът, предприемачеството, достъпът до капитал и времето също имат значение. Но семейната структура може да умножи всички тези фактори, и то в голяма помощ на някои групи за сметка на други.

И тук идва голямата ирония.

Ние често сме възприели точно обратната философия.

Всеки трябва да се оправя сам, да има собствено пространство, да бъде финансово независим, да поискаш помощ от семейството е неудобно, да разчиташ на брат си или сестра си за жилище е срамно. А междувременно човек плаща 30–40% от дохода си за наем и нарича това ''независимост“.

Да живееш с родителите си на 28 е провал... Ако с това младите просто се примиряват, а не противопоставят означава, че повече от 1/3 от младите унищожават шанса си за семейство. Добавете към това и завишените изисквания, подхранени от социалните мрежи. Ироничното е, че хората с най-високи претенции прекарват пропорционално най-много време в безкрайното ''скролване'' в мрежата - за да uмат такива самовглабени, нереални впечатления, игнорирайки, собствената си неадекватност - това се отнася както за мъжете, така и за жените.  

Това е змия, която яде собствената си опашка.

Ние харчим години в образование и кариера, за да станем достатъчно ''успешни'', за да можем един ден да си позволим да създадем семейството, което сме отложили заради това да станем ''успешни'', kаквото и да означава това, защото дори да си с най-добрите доходи, пак ще ти е трудно да имаш жилище. И през цялото време плащаме наем.

Това не означава, че образованието е безсмислено. Не означава, че кариерата е грешка. Означава, че има предел, след който отлагането на семейство, деца и натрупване на капитал вече не е непременно инвестиция в бъдещето. Може да се превърне в капан.

И демографията е един от най-ясните сигнали.

Европа като цяло има сериозен демографски проблем. Средният коефициент на плодовитост в ЕС е едва 1.34 деца на жена през 2024 г., далеч под приблизителното ниво от 2.1, необходимо за естествено възпроизводство на населението.

Но тук трябва да сме честни и за България. България не е страната с най-ниската раждаемост в ЕС. Напротив. През 2024 г. България има най-високия коефициент на плодовитост в Европейския съюз - 1.72 деца на жена.

И това прави въпроса още по-интересен.

Защо дори при сравнително висока за ЕС плодовитост България продължава да има толкова сериозен демографски проблем? Защото коефициентът на плодовитост не е всичко. Имаме застаряващо население, огромна емиграция през последните десетилетия, регионално обезлюдяване и концентрация на икономическата активност в София и няколко други големи града.

А в София се появява още един проблем: младите хора трябва да създадат семейство в един от най-скъпите жилищни пазари в историята на страната. Тук вече жилищната политика се превръща в демографска политика. Защото човек, който плаща огромен наем и няма перспектива за собствено жилище, има различни стимули от човек, който живее в собствен дом и има семейна мрежа зад себе си. 

И това ни води към следващия проблем. Ефектът „Airbnb“: когато жилището престане да бъде дом...

Разходете се из центъра, Лозенец или около НДК. Погледнете входовете. Кутии за ключове. Кодови ключалки. Апартаменти, които се сменят като хотелски стаи. Разбира се, Airbnb не е единствената причина за високите наеми. И би било нечестно да твърдим обратното. Но краткосрочното отдаване променя икономиката на определени квартали.

Апартамент, който преди би бил дългосрочен дом за семейство, може да бъде превърнат в туристически актив. За собственика това често е рационално. Ако можеш да получаваш много повече от краткосрочни гости, защо ще подписваш дългосрочен договор на по-нисък наем?

Проблемът е, че ако достатъчно собственици направят същото, предлагането на жилища за дългосрочен наем намалява. А когато предлагането намалява, цената расте. И човекът, който не може да купи, се оказва в още по-лоша позиция.

Той плаща по-висок наем => спестява по-малко => по-бавно събира самоучастие => остава по-дълго наемател.

Това е затворен цикъл. Затова въпросът не трябва да бъде „Airbnb добро ли е или лошо?“. Въпросът е:

Колко жилища в един град трябва да бъдат извадени от нормалния жилищен пазар, преди това да започне да вреди на хората, които живеят и работят в този град?

Празните апартаменти и жилището като склад за капитал

Тук трябва да бъдем особено внимателни с фактите.

Не всеки тъмен прозорец означава пране на пари. Не всеки празен апартамент е купен от олигарх. И няма сериозна причина да твърдим, че всеки инвеститор в имоти е престъпник. Но икономическият проблем съществува независимо от мотива.

Жилището може да бъде купено не за да бъде обитавано, а като средство за съхраняване на капитал.

И когато активът се държи празен, той не създава жилищно предлагане. Той просто стои. А собственикът може да няма никакъв натиск да го продаде. Това е особено важно в пазар, в който очакването е, че ''тухлата винаги расте''. Колкото повече хора възприемат жилището не като дом, а като безрисков спестовен актив, толкова по-лесно цената се откъсва от доходите на хората, които действително трябва да живеят в тези жилища.

И тук държавата има труден избор.

Трябва ли да облага празното жилище? Трябва ли вторият, третият и петият апартамент да се третират по същия начин като основния дом? Трябва ли да има стимул собственикът да го отдаде дългосрочно?

Това са реални въпроси. Но трябва да бъдат решавани с данни, а не с лозунги.

Културната промивка: защо превърнахме независимостта в икономическа религия?

Тук вече проблемът не е само икономически. Той е културен. Израснахме с идеята, че успешният човек трябва да напусне родителите си рано, да има собствен апартамент или собствен наем, собствен автомобил, собствен живот и да не зависи от никого. Американският модел на индивидуална независимост постепенно се превърна в глобална културна норма.

Телевизията, филмите, социалните мрежи и по-късно Netflix и TikTok постоянно ни показват един и същ образ: Младият успешен човек живее сам, има собствено пространство, кариера, свобода, ако живееш с родителите си, нещо с теб очевидно не е наред, нo това е културна конструкция нe е икономически закон.

В България исторически много поколения са живели в разширено семейство: Баба, Дядо, Родители, Деца, Леля...

Не защото българите са били неспособни да бъдат независими, а защото икономиката е изисквала семейството да бъде икономическа единица.

Един човек трудно отглежда дете. Три поколения могат. Един човек трудно купува къща. Три дохода концентрирани през времето могат. Един човек трудно спестява за бизнес. Едно семейство може.

И може би най-голямата ни грешка беше, че започнахме да се срамуваме от тази система, без да сме изградили друга, която да я замести.

Защото ако семейството вече не е икономическа и държавна мрежа, какво я заменя? Банката. Работодателят. Държавата. Или кредитната карта? Въпросът e защо  трябва държавата и големият бизнес дa разширяват контрола си върху сфери, които в миналото са били изцяло в рамките на семейството?

Това е много по-дълбокият въпрос. Къде отиде наследството?

Тук идва слонът в стаята .''Спокойно'', казват ни. „Като остареят родителите ви, ще наследите жилището.“ Наистина ли? За някои - да. Но това не решава проблема за поколението, което трябва да живее и да създава семейство днес. А и не всички родители притежават втори апартамент, който могат да подарят на децата си. Това не e като поколението на деветдесетте което може да продаде на родителите си нивите, земите Дуражавата, и да си купи апартамент в града.

Много родители притежават един-единствен имот. И това е домът, в който самите те живеят. Това не е капитал, който лесно може да бъде превърнат в самоучастие за детето. Той е заключен в стените. 

И тук има и друга неприятна историческа сметка.

Поколението, родено приблизително през 50-те, 60-те и началото на 70-те години, е живяло в напълно различна жилищна система.

Масовото жилищно строителство, държавните и кооперативните модели, приватизацията на жилищния фонд след социализма и много по-ниската абсолютна цена на жилищата спрямо днешните доходи са създали възможности, които младите днес просто нямат в същия вид.

Това не означава, че родителите ни са получили всичко безплатно. Не е вярно и че тяхното поколение не е работило. Работило е. Но е работило в друга икономическа система. И е натрупало активи при други относителни цени.

Затова изречението:

„Ние на вашата възраст вече имахме жилище“ не е достатъчно като аргумент.

По-интересният въпрос е:

Какво струваше жилището тогава спрямо дохода, какъв беше достъпът до него и каква беше структурата на жилищния фонд?

Не можете да сравнявате две поколения, ако игнорирате правилата на играта.

И най-големият риск за днешното поколение може да се окаже не че няма да наследи нищо. А че ще наследи активите много късно. На 50 или 60 години.

Точно когато вече не са му били нужни за създаване на собственото семейство.

Балонът: ще се спука ли?

Тук трябва да бъдем още по-внимателни.

Никой сериозен човек не може да ви каже със сигурност дали София ще има срив от 30%, 40% или изобщо няма да има такъв. Аргументът „има балон“ не е доказателство, че цените утре ще паднат. И аргументът „няма балон“ не е доказателство, че цените никога няма да паднат.

Има обаче няколко неща, които можем да наблюдаваме.

Първо, цените на жилищата в България растат много бързо. По данни на Eurostat, цитирани от BULGARIAN PROPERTIES, цените на жилищата в България са били с 15.4% по-високи през третото тримесечие на 2025 г. спрямо година по-рано. Второ, в София пазарните данни показват изключително силно поскъпване през 2025 г. Средната цена на реално закупените жилища според BULGARIAN PROPERTIES е стигнала около €2,680/кв.м. през първото тримесечие на 2026 г., след около €2,080 в началото на 2025 г.

Трето, това не означава автоматично „балон“. Доходите също растат. Ипотечното кредитиране има значение. Строителството има значение. Миграцията към София има значение. Ограниченото предлагане в някои квартали има значение. Инфлацията има значение. Еврозоната също променя средата.

Така че много по-интелигентният въпрос е не „има ли балон?“, а:

Колко дълго цените могат да растат по-бързо от доходите, преди достъпността да започне да ограничава търсенето?

Това е въпросът, който трябва да следим. А не да чакаме някакъв магически ден, в който „балонът ще се спука“.

Какво трябва да направим?

• Първо, трябва да престанем да третираме жилището едновременно като дом, инвестиция, пенсионен фонд, спестовна сметка и спекулативен актив, без да говорим за последствията от това. 
• Второ, трябва да има много по-сериозен разговор за празните жилища и за това дали е разумно огромен жилищен ресурс да стои неизползван. 
• Трето, трябва да има разумна регулация на краткосрочните наеми в районите, в които те реално изваждат значителен жилищен фонд от дългосрочния пазар. Не непременно забрана. Регулация. 
• Четвърто, ако има подозрителни сделки с огромни суми в брой или необясним произход на средствата, това е работа на НАП, ДАНС и другите компетентни институции. Не е работа на обществото да предполага кой как е забогатял.
• Пето, България трябва да говори много по-сериозно за общински, кооперативни и достъпни жилища.

Виена не е решила жилищния си проблем чрез лозунга „всеки сам да си купи апартамент“. Има модели, при които значителна част от жилищния фонд е извън чисто спекулативния пазар.

И най-накрая трябва да поговорим за нещо, което е почти табу:

семейството като икономическа институция.

Не като сантимент. Не като морална проповед. А като икономика.

Ако четири поколения могат да комбинират доходи, жилище, грижа за деца, знания и капитал, те имат огромно предимство пред четири отделни човека, които всеки започва от нулата. Това не означава, че трябва да се върнем към миналото. Означава, че може би трябва да спрем да се преструваме, че пълната индивидуална независимост винаги е икономически оптималният модел.

Защото може би най-голямата заблуда на нашето поколение е следната: Че богатството се създава от успешния индивид. В действителност най-устойчивото богатство често се създава от семейство, което мисли през поколения.

И ако едно поколение е прекалено заето да плаща наем, да изплаща кредити, да гради кариера и да „стане независимо“, за да създаде следващото поколение, тогава системата накрая започва да изяжда собственото си бъдеще.

Това е истинският въпрос за „българската мечта“.

Не:

„Защо младите не могат да си позволят апартамент?“

А:

„Как стигнахме до икономика, в която човек може да работи, да се образова, да получава все по-висока заплата и въпреки това да се отдалечава от най-базовата форма на икономическа сигурност - собствения дом?“

И още по-важният въпрос:

„Какво ще притежават нашите деца след 30 години, ако всяко поколение започва от нулата?“

Това вече не е просто проблем с недвижимите имоти, a проблем с модела на обществото.