Да започнем с една неудобна истина. Ако днес сте на 30–45 години, работите и всеки месец ви удържат осигуровки, вие не финансирате собствената си пенсия. Вие финансирате пенсията на някой друг. И когато дойде вашият ред, е много вероятно да няма кой да финансира вашата.

Погледнете числата...

Според данни на Икономическия и социален съвет на България, само 69 млади души заместват всеки 100 души, които излизат от пазара на труда. Това означава, че за всеки трима пенсиониращи се има по-малко от двама, които започват работа. Дупката се затваря с дълг, с данъци, с надеждата, че нещо ще се промени.

През 2026 г. дефицитът на Държавното обществено осигуряване е с 11% по-висок от 2024 г. Това е увеличение от близо 2.5 милиарда лева. Номиналният размер на планираните разходи за пенсии за 2026 г. е 13 423 млн. евро спрямо 12 325 млн. евро в бюджета за 2025 г. Това е ръст от 9% - шеста поредна година на сериозно увеличение. Разходите за пенсии като процент от БВП нарастват от 9.3% през 2022 г. до 11.2% през 2025 и 2026 г..

Над 360 000 българи работят след пенсионна възраст. Техният брой се е увеличил с повече от 50% за последните пет години. Не защото пенсионерите обичат да работят, а защото пенсията не им стига, за да живеят.

Повече от една трета от населението се пенсионира преди законовата възраст. А законовата възраст вече е 63 за мъже и 60 за жени,  сред най-ниските в Европейския съюз. Въпреки това огромна част от хората излизат още по-рано.

И накрая, най-тежкото число. През 1985 г. България има 8 948 649 души. В края на 2024 г. => 6 437 360. Загубили сме над два и половина милиона души за четиридесет години. Това е населението на Пловдив, Варна и Бургас, взети заедно. Изчезнали!

Сега нека кажем нещо, което политиците избягват.

Пенсионната система, каквато я познаваме, работи само при едно условие – населението да расте. Тя е изградена върху принципа, че днешните работници плащат за днешните пенсионери. Това е трансфер между поколенията, но за да работи, трябва всяко следващо поколение да е по-голямо от предишното.

А то не е. То е по-малко. Много по-малко.

И тук стигаме до въпроса, който никой не иска да зададе на глас. Ако системата е проектирана за растящо население, а населението се свива, какво се случва? Отговорът е прост – системата фалира. Не веднага. Постепенно. Чрез инфлация, чрез занижени пенсии, чрез повишаване на възрастта, чрез увеличаване на осигуровките. Но фалира.

Това не е мнение. Това е математика.

Погледнете фиша си за заплата. Виждате ли реда "осигуровки"? Това са пари, които излизат от джоба ви всеки месец. Къде отиват?

Не в лична сметка на ваше име. Не в инвестиционен фонд, който расте с годините. Не в нещо, което можете да оставите на децата си. Отиват директно при сегашните пенсионери. Вие плащате за пенсията на бабата на съседа. На непознат човек, и когато вие се пенсионирате, ще разчитате на непознати хора да платят вашата.

Но тези непознати хора са все по-малко.

Съотношението осигурени лица към пенсионери в България е приблизително 1.38 към 1, докато средното за ЕС е около 2.7 към 1. Това означава, че всеки работещ издържа почти един пенсионер. В Германия всеки работещ издържа по-малко от половината пенсионер. В Дания; още по-малко.

И тук се появява един въпрос, който е толкова табу, че почти никой не го задава. Защо, ако плащам осигуровки цял живот, пенсията ми не е моя собственост? Защо не мога да я наследя? Защо не мога да реша кога да се пенсионирам? Отговорът е, че системата не е създадена да работи за вас. Тя е създадена да работи за своето моментно, дори не дългосрочно оцеляване.

Реалните числа: какво всъщност получават пенсионерите

Досега говорихме за макроикономика. Сега нека поговорим за хората.

Средният размер на пенсията в България от 1 юли 2025 г. достигна 1012 лв. Звучи добре, докато не разберете, че около 670 000 пенсионери получават пенсия под официалната линия на бедност, която за 2025 г. е 638 лв.. След увеличението около 500 000 души остават под линията на бедност.

Минималната пенсия от 1 юли 2025 г. е 630.50 лв. => осем лева под линията на бедност.

Около 45.5% от пенсионерите - 937 000 души - получават минимална пенсия. Това не е случайност. Това е резултат от система, в която минималната пенсия е толкова висока спрямо средната, че убива всякакъв стимул за осигуряване на реални доходи. Ако знаете, че ще получавате минимума, защо да декларирате пълния си доход?

Проф. Богомил Манов от Фискалния съвет формулира това точно: „Силно зависима от демография и политически решения като предизборни увеличения на минималната пенсия, което означава много хора да са на минимума, водещо до уравниловка. Това убива интереса към осигуряване на реални доходи и подхранва сивата икономика“.

Вторият стълб: обещанието, което се превърна в проблем

България има ''тристълбова'' пенсионна система. Първият стълб е държавното обществено осигуряване солидарната система, която описахме. Вторият стълб е задължителното допълнително пенсионно осигуряване в частни универсални фондове. Третият стълб е доброволното пенсионно осигуряване.

Вторият стълб беше въведен в началото на 2000-те с обещанието, че ще допълни държавната пенсия и ще даде на хората лични, наследяеми спестявания. Идеята беше добра. Резултатът – не толкова.

През 2015 г. парламентът разреши на хората, родени след 1959 г., да се откажат от втория стълб и да прехвърлят партидите си обратно в НОИ. Към март 2024 г. около 107 000 души са прехвърлили осигуряването си изцяло в първия стълб, като 59 479 от тях вече получават пенсия. Това не е вот на доверие към частните фондове. Това е вот на недоверие.

Проблемът е структурен. Когато сте осигурени и в двата стълба, държавната ви пенсия се намалява с процента на вноската, прехвърлена към втория стълб. За жените, родени в началото на 1960 г., намалението е около 10%. За пенсиите, отпуснати след 2050 г., намалението ще достигне около 25%, защото целият осигурителен стаж на тези хора ще бъде след 2001 г..

Тоест, ако сте млад сега, държавната ви пенсия ще бъде намалена с една четвърт. А втората пенсия от частния фонд трябва да компенсира това намаление. Дали ще го направи? Никой не може да гарантира.

Според разчети, цитирани от Economic.bg, въвеждането на мултифондова система във втория стълб може да вдигне коефициента на заместване от сегашните 12.5% на 21.4%. Това е подобрение, но все още е далеч от адекватно. Коефициентът на заместване е процентът от последната ви заплата, който ще получавате като пенсия. При 21.4% човек, който е взимал 2000 лв., ще получава около 430 лв. пенсия. Това не е пенсия. Това е социална помощ.

В дългосрочен план средният коефициент на заместване ще падне до около 40%. За сравнение, в Германия той е около 48%, в Швеция - около 55%, в Дания - над 60%.

Урокът от Чили: какво се случва, когато приватизираш пенсиите

През 1981 г. Чили, под диктатурата на Пиночет, извършва най-радикалната пенсионна реформа в света. Държавната солидарна система е заменена изцяло с индивидуални капиталови сметки, управлявани от частни дружества, наречени AFPs.

Моделът е аплодиран от икономисти като Милтън Фридман и Фридрих Хайек. Десетки държави в Латинска Америка и Източна Европа го копират. България също беше вдъхновена от него, макар и в по-мек вариант.

Какво се случи след 40 години?

Чили има един от най-неравностойните пенсионни системи в ОИСР. Проучвания показват, че жените и нискодоходните работници са изложени на повишен риск от бедност в старостта поради нередовни вноски и недостатъчни обезщетения. Системата е широко критикувана, че предоставя ниски пенсии и засилва неравенството. Някои пенсионери получават по-малко, отколкото са внесли през живота си.

През 2019 г. Чили избухна в масови протести, част от които бяха насочени именно срещу пенсионната система. Движението „No+AFP“ искаше премахването на частните фондове. Два опита за промяна на конституцията, които можеха да позволят реформа, се провалиха.

Урокът от Чили е ясен: приватизацията на пенсиите не е сребърен куршум. Тя може да работи за високодоходни, редовно осигурени хора. Но за всички останали – а те са мнозинството, тя може да създаде нови форми на бедност в старостта.

Урокът от Швеция: как се прави реформа, която работи

През 90-те години Швеция изправя пред същата демографска криза, пред която е изправена България днес. Застаряващо население. Забавящ се икономически растеж. Пенсионна система, която не може да издържи.

Вместо да приватизира или да национализира, Швеция прави нещо по-умно. Тя въвежда така наречените „нотионални дефинирани вноски“ (Notional Defined Contribution – NDC). Това е хибриден модел: системата остава разпределителна (pay-as-you-go), но пенсията на всеки човек се изчислява като лична сметка. Внаските ви се записват, „натрупват се“ с фиктивна лихва, и накрая пенсията ви се определя от това колко сте внесли и колко дълго сте работили.

Резултатът? Швеция има една от най-стабилните пенсионни системи в Европа. Тя е автоматична – пенсиите се адаптират автоматично към демографските промени, без нужда от политически решения. Тя е бюджетно неутрална, не може да фалира, защото плаща само това, което е събрала. И е справедлива, колкото повече работите и внасяте, толкова по-висока пенсия получавате.

Изследванията показват, че реформата е успяла да накара хората да работят по-дълго. Хората, засегнати от реформата, са по-малко склонни да напуснат работа на 60 или 61 години и по-склонни да останат до 65 или по-късно.

Швеция не е решила всичките си проблеми. Но е създала система, която не изисква политическа намеса всяка година. Тя работи. И може да бъде модел за България.

Урокът от Полша: какво се случва, когато реформата се провали

Полша въвежда втори стълб през 1999 г. => подобно на България. Обещанието е същото: частни сметки, по-високи пенсии, по-малко зависимост от държавата.

Но преходът се оказва много по-скъп, отколкото някой е предвидил.

В периода 1999–2012 г. натрупаните разходи за трансфери към втория стълб се оценяват на 14.4% от БВП за 2012 г., плюс още 6.8% от БВП за обслужване на допълнителния държавен дълг. Приходите от приватизация, които трябваше да покрият тези разходи, възлизат едва на 5.24% от БВП за същия период.

С други думи, преходът е финансиран с дълг. Много дълг. А дългът трябва да бъде изплатен.

През 2011 г. и 2013 г. Полша частично национализира втория стълб. Част от активите – държавните облигации, бяха прехвърлени обратно към държавната система. Осигуряването във втория стълб стана доброволно. Мотивите бяха ясни: прекомерните разходи за прехода, високите административни такси на частните фондове, разочароващата доходност и прогнозираните ниски коефициенти на заместване.

Урокът от Полша е суров: преходът към капиталова система е скъп. Много скъп. И ако не е финансиран правилно, може да създаде повече проблеми, отколкото решава.

Сивата икономика: дупката, която изяжда всичко

Досега говорихме за демография, за втория стълб, за международни уроци. Но има един фактор, който често се пренебрегва, а е също толкова важен: сивата икономика.

В България приблизително 25% от заетите не внасят пълните си осигуровки в универсален пенсионен фонд. Това означава, че една четвърт от работната сила не трупа втора пенсия. Те ще разчитат само на държавната пенсия, която ще бъде намалена заради втория стълб, но те не са в него. Или ще получават минималната пенсия, която е под линията на бедност.

Според проф. Манов, настоящият модел на пенсионната система „насърчава укриването на доходи и неплащането на дължимите осигурителни вноски“. Причината е, че връзката между внеските и пенсията е толкова слаба, че хората нямат стимул да декларират реалните си доходи. Ако знаете, че ще получавате минимума, защо да плащате пълните осигуровки?

Публичните финанси на България губят близо 3 милиарда лева годишно заради невнесени данъци и осигуровки. Това е повече от годишния дефицит на НОИ. Ако този ресурс бъдеше събран, пенсионната система щеше да диша много по-леко.

Но това не е просто въпрос на правоприлагане. Това е структурен проблем. Системата трябва да бъде проектирана така, че да прави укриването неизгодно. Ако хората виждат, че всяка внесена вноска се връща при тях под формата на по-висока пенсия, те ще плащат. Ако не виждат връзката, няма да плащат.

Политическата икономия: защо реформата е невъзможна

Сега стигаме до най-трудния въпрос. Не какво трябва да се направи. А защо нищо не се прави.

Отговорът е политически. И е прост.

Пенсионерите гласуват. Младите => не толкова...

В България има над 2 милиона пенсионери. Това е огромна избирателна маса. Всеки политик, който предложи замразяване на пенсиите, вдигане на възрастта или намаляване на минималната пенсия, губи изборите. Всеки политик, който обещава увеличение на пенсиите, печели гласове.

Резултатът е това, което виждаме: предизборни увеличения на минималната пенсия, които не са обвързани с икономическия растеж. През 2025 г. минималната пенсия беше увеличена с 8.6%. През 2026 г. се планира още по-голямо увеличение. Това не е социална политика. Това е купуване на гласове с пари, които не съществуват.

И докато политиците се надпреварват кой ще даде повече, младите емигрират. Техният глас не се чува, защото те не са тук. Техните осигуровки не влизат в системата, защото работят в чужбина. Техните деца няма да бъдат български граждани, защото ще се родят другаде.

Това е порочен кръг. Политиците купуват гласовете на възрастните с пари, които трябваше да отидат за младите. Младите си тръгват. Остават само възрастните, които гласуват за още увеличения. И така до фалит.

Какво може да се направи? (И защо никой няма да го направи)

Ето няколко идеи. Не защото вярвам, че ще се случат скоро. А защото трябва да бъдат казани.

Първо: Въвеждане на NDC модел в първия стълб.

Швеция го направи. Латвия го направи. Полша го направи частично. България може да го направи. NDC означава, че пенсията ви се изчислява като лична сметка: колкото сте внесли, толкова ще получите. Това възстановява връзката между вноски и пенсия. Това прави укриването на доходи безсмислено. Това прави системата автоматично балансирана.

Второ: Отделяне на социалната функция от осигурителната.

В момента минималната пенсия е толкова висока, че убива стимула за осигуряване. Ако искаме да има социална защита за бедните пенсионери, тя трябва да бъде отделена от осигурителната система и да се финансира от държавния бюджет, а не от осигуровките. Проф. Манов предлага точно това: „Отделят се социалните плащания от НОИ, което ще намали дефицита. Възстановява се справедливата връзка вноски-пенсия“.

Трето: Задължително, но прозрачно и наследяемо втори стълб.

Вторият стълб не трябва да бъде премахван. Той трябва да бъде реформиран. Сметките трябва да бъдат прозрачни, всеки да вижда колко е внесъл и колко е натрупал. Трябва да бъдат наследяеми, ако умрете преди пенсия, парите да отидат при децата ви. Трябва да имат ниски такси, в момента частните фондове удържат значителни комисиони, които изяждат доходността.

Четвърто: Автоматично обвързване на възрастта за пенсиониране с продължителността на живота.

Това е стандарт в много европейски държави. Ако живеем по-дълго, работим по-дълго. Това не е жестокост. Това е справедливост между поколенията. В момента хората на 60 се пенсионират и получават пенсия в продължение на 25-30 години. Пето: Спиране на предизборните увеличения на пенсиите.

Пенсиите трябва да се увеличават по формула, а не по политическо решение. Швеция използва автоматичен механизъм. България може да направи същото. Това ще премахне политическия натиск и ще направи системата предвидима.

Но ето защо нищо от това няма да се случи скоро.

Първото изисква политическа смелост, да кажеш на хората, че пенсията им зависи от това колко са внесли. Второто изисква сблъсък с пенсионерските организации – да им обясниш, че минималната пенсия не може да расте безкрайно. Третото изисква сблъсък с частните фондове, да им наложиш ниски такси и прозрачност. Четвъртото изисква да кажеш на 60-годишните, че ще работят още пет години. Петото изисква да се откажеш от най-лесния начин да купуваш гласове.

Никой политик не иска да прави това. Защото политиците искат да бъдат преизбрани. А истината не печели избори.

Заключение: Какво ще оставим на децата си?

Преди време написах текст за жилищата. За това как нашето поколение плаща наем, докато предишното е натрупало имоти. За това как наследството идва твърде късно, за да бъде използвано.

Пенсионната система е същият проблем, само че по-голям. Защото жилището е актив. Можете да го наследите. Можете да го продадете. Можете да живеете в него. Но пенсията не е актив. Тя е обещание. Обещание, което може да бъде нарушено. Обещание, което вече е нарушено. Обещание, което нашите деца няма да получат.

И тук стигаме до най-важния въпрос. Ако системата не работи за нас, защо продължаваме да плащаме? Не защото сме глупави. А защото нямаме избор. Защото осигуровките са задължителни. Защото алтернативата е да останем без никаква защита.

Но задължителното не означава справедливо.

И точно тук е проблемът. Ние сме в система, която ни принуждава да плащаме за нещо, което може никога да не получим. И никой не ни пита дали сме съгласни. Това не е солидарност. Това е принуда. А принудата, дори когато е законна, не е същата като справедливостта.

Да започнем с една неудобна истина. Ако днес сте на 25–35 години, работите нормална работа, нямате значителен семеен капитал и не сте наследили жилище в София, покупката на собствен дом става все по-трудна задача.

И това не е защото младите не работят достатъчно. Не е защото всички пият по три скъпи кафета на ден. Не е защото всички карат нови коли.

Проблемът е много по-прост и много по-неприятен:

Цената на актива, който трябва да купите, се отдалечава от скоростта, с която един човек може да натрупа капитала за него.

Преди десет години средната цена на реално продадените жилища в София е била около €790 на квадратен метър. През 2025 г. пазарните данни вече показват над €2,000 на квадратен метър, а към края на 2025 г. оценките на ''BULGARIAN PROPERTIES'' са около €2,700 - €2,800 на квадратен метър. В началото на 2026 г. средната цена на реално сключените сделки е около €2,680/кв.м.

Това не е малка промяна, a промяна в самата икономика на собствеността.

А междувременно заплатите също растат u трябва да го признаем честно. През първото тримесечие на 2026 г. средната брутна месечна заплата в България вече е €1,407, като за София нивата са значително по-високи от националните. Само че жилищата също не стоят на едно място.

И това е важната разлика. Заплатата е поток. Жилището е актив.

А ако активът поскъпва по-бързо от възможността ви да натрупате първоначалния капитал за него, можете да получавате все по-висока заплата и въпреки това да не се приближавате достатъчно бързо до собствеността.

Представете си апартамент от 60 квадратни метра.

• При €2,500 на квадрат това са €150,000.
• При €2,800 на квадрат са €168,000.

Ако сте млад човек без наследство и трябва сами да осигурите десетки хиляди евро за самоучастие, това не е просто въпрос на „спестявай повече“.

Това е въпрос на начална позиция.

Защото ако трябва едновременно да плащате наем, да живеете нормално, да създадете семейство, да инвестирате в кариерата си и да натрупате първоначалния капитал за жилище, вие се състезавате не само със собствената си заплата. Състезавате се с хора, които вече имат капитал. И тук стигаме до може би най-важната част от цялата история. Богатството не се трупа само със заплата. Трупа се с поколения. Това е нещо, което модерната икономика често забравя. А не трябва, защото този натрупан капитал неизбежно тежи на икономиката, упражнявайки, натиск върху всяка и една промяна,  която искате да осъществите.

Представете си две семейства.

В първото всеки човек трябва да бъде напълно независим.

На 18 години се изнася => После университет => После магистратура => После специализация => После кариера => После първият сериозен доход => После собствен наем => После кредит.

Децата могат да почакат, докато човек „стъпи на краката си“. И така човек стига 30–35 години с диплома, професионален опит и прилична заплата. Но все още може да няма капитал.

Второто семейство действа като икономическа единица.

Баба и дядо помагат с децата => Родителите помагат с жилището => Младите остават по-дълго в семейния дом => Няколко души работят и част от доходите се концентрират в обща цел => Първият апартамент се купува по-рано => След това вторият => След това може да се започне бизнес.

Следващото поколение не започва от нулата. То започва от това, което предишното поколение вече е натрупало. Това е огромна разлика! И точно тук има една много интересна закономерност в редица имигрантски общности в Западна Европа, САЩ и Канада. Независимо от произхода им, някои от най-успешните семейни общности са запазили нещо, което западният индивидуализъм постепенно разрушава: идеята, че семейството е и икономическа единица.

Не всеки човек трябва да започне от нулата. Не всеки трябва веднага да има собствен апартамент. Не всяко поколение трябва да консумира всичко, което изкарва.

Понякога ресурсът се концентрира.

Бащата работи => Майката работи => Децата по-късно работят => Бабата и дядото помагат

Семейството купува имот => След това бизнес => След това още имот

И след две или три поколения резултатът може да бъде значителен.

Това е и причината някои имигрантски общности, които са пристигнали в западните държави с много малко капитал, днес да притежават значителен бизнес и недвижим капитал и да имат собствени квартали, магазини, ресторанти, професионални мрежи и културни центрове.

Това не означава, че всяка имигрантска общност е успешна. Не означава и че успехът се дължи само на семейството. Образованието, трудът, предприемачеството, достъпът до капитал и времето също имат значение. Но семейната структура може да умножи всички тези фактори, и то в голяма помощ на някои групи за сметка на други.

И тук идва голямата ирония.

Ние често сме възприели точно обратната философия.

Всеки трябва да се оправя сам, да има собствено пространство, да бъде финансово независим, да поискаш помощ от семейството е неудобно, да разчиташ на брат си или сестра си за жилище е срамно. А междувременно човек плаща 30–40% от дохода си за наем и нарича това ''независимост“.

Да живееш с родителите си на 28 е провал... Ако с това младите просто се примиряват, а не противопоставят означава, че повече от 1/3 от младите унищожават шанса си за семейство. Добавете към това и завишените изисквания, подхранени от социалните мрежи. Ироничното е, че хората с най-високи претенции прекарват пропорционално най-много време в безкрайното ''скролване'' в мрежата - за да uмат такива самовглабени, нереални впечатления, игнорирайки, собствената си неадекватност - това се отнася както за мъжете, така и за жените.  

Това е змия, която яде собствената си опашка.

Ние харчим години в образование и кариера, за да станем достатъчно ''успешни'', за да можем един ден да си позволим да създадем семейството, което сме отложили заради това да станем ''успешни'', kаквото и да означава това, защото дори да си с най-добрите доходи, пак ще ти е трудно да имаш жилище. И през цялото време плащаме наем.

Това не означава, че образованието е безсмислено. Не означава, че кариерата е грешка. Означава, че има предел, след който отлагането на семейство, деца и натрупване на капитал вече не е непременно инвестиция в бъдещето. Може да се превърне в капан.

И демографията е един от най-ясните сигнали.

Европа като цяло има сериозен демографски проблем. Средният коефициент на плодовитост в ЕС е едва 1.34 деца на жена през 2024 г., далеч под приблизителното ниво от 2.1, необходимо за естествено възпроизводство на населението.

Но тук трябва да сме честни и за България. България не е страната с най-ниската раждаемост в ЕС. Напротив. През 2024 г. България има най-високия коефициент на плодовитост в Европейския съюз - 1.72 деца на жена.

И това прави въпроса още по-интересен.

Защо дори при сравнително висока за ЕС плодовитост България продължава да има толкова сериозен демографски проблем? Защото коефициентът на плодовитост не е всичко. Имаме застаряващо население, огромна емиграция през последните десетилетия, регионално обезлюдяване и концентрация на икономическата активност в София и няколко други големи града.

А в София се появява още един проблем: младите хора трябва да създадат семейство в един от най-скъпите жилищни пазари в историята на страната. Тук вече жилищната политика се превръща в демографска политика. Защото човек, който плаща огромен наем и няма перспектива за собствено жилище, има различни стимули от човек, който живее в собствен дом и има семейна мрежа зад себе си. 

И това ни води към следващия проблем. Ефектът „Airbnb“: когато жилището престане да бъде дом...

Разходете се из центъра, Лозенец или около НДК. Погледнете входовете. Кутии за ключове. Кодови ключалки. Апартаменти, които се сменят като хотелски стаи. Разбира се, Airbnb не е единствената причина за високите наеми. И би било нечестно да твърдим обратното. Но краткосрочното отдаване променя икономиката на определени квартали.

Апартамент, който преди би бил дългосрочен дом за семейство, може да бъде превърнат в туристически актив. За собственика това често е рационално. Ако можеш да получаваш много повече от краткосрочни гости, защо ще подписваш дългосрочен договор на по-нисък наем?

Проблемът е, че ако достатъчно собственици направят същото, предлагането на жилища за дългосрочен наем намалява. А когато предлагането намалява, цената расте. И човекът, който не може да купи, се оказва в още по-лоша позиция.

Той плаща по-висок наем => спестява по-малко => по-бавно събира самоучастие => остава по-дълго наемател.

Това е затворен цикъл. Затова въпросът не трябва да бъде „Airbnb добро ли е или лошо?“. Въпросът е:

Колко жилища в един град трябва да бъдат извадени от нормалния жилищен пазар, преди това да започне да вреди на хората, които живеят и работят в този град?

Празните апартаменти и жилището като склад за капитал

Тук трябва да бъдем особено внимателни с фактите.

Не всеки тъмен прозорец означава пране на пари. Не всеки празен апартамент е купен от олигарх. И няма сериозна причина да твърдим, че всеки инвеститор в имоти е престъпник. Но икономическият проблем съществува независимо от мотива.

Жилището може да бъде купено не за да бъде обитавано, а като средство за съхраняване на капитал.

И когато активът се държи празен, той не създава жилищно предлагане. Той просто стои. А собственикът може да няма никакъв натиск да го продаде. Това е особено важно в пазар, в който очакването е, че ''тухлата винаги расте''. Колкото повече хора възприемат жилището не като дом, а като безрисков спестовен актив, толкова по-лесно цената се откъсва от доходите на хората, които действително трябва да живеят в тези жилища.

И тук държавата има труден избор.

Трябва ли да облага празното жилище? Трябва ли вторият, третият и петият апартамент да се третират по същия начин като основния дом? Трябва ли да има стимул собственикът да го отдаде дългосрочно?

Това са реални въпроси. Но трябва да бъдат решавани с данни, а не с лозунги.

Културната промивка: защо превърнахме независимостта в икономическа религия?

Тук вече проблемът не е само икономически. Той е културен. Израснахме с идеята, че успешният човек трябва да напусне родителите си рано, да има собствен апартамент или собствен наем, собствен автомобил, собствен живот и да не зависи от никого. Американският модел на индивидуална независимост постепенно се превърна в глобална културна норма.

Телевизията, филмите, социалните мрежи и по-късно Netflix и TikTok постоянно ни показват един и същ образ: Младият успешен човек живее сам, има собствено пространство, кариера, свобода, ако живееш с родителите си, нещо с теб очевидно не е наред, нo това е културна конструкция нe е икономически закон.

В България исторически много поколения са живели в разширено семейство: Баба, Дядо, Родители, Деца, Леля...

Не защото българите са били неспособни да бъдат независими, а защото икономиката е изисквала семейството да бъде икономическа единица.

Един човек трудно отглежда дете. Три поколения могат. Един човек трудно купува къща. Три дохода концентрирани през времето могат. Един човек трудно спестява за бизнес. Едно семейство може.

И може би най-голямата ни грешка беше, че започнахме да се срамуваме от тази система, без да сме изградили друга, която да я замести.

Защото ако семейството вече не е икономическа и държавна мрежа, какво я заменя? Банката. Работодателят. Държавата. Или кредитната карта? Въпросът e защо  трябва държавата и големият бизнес дa разширяват контрола си върху сфери, които в миналото са били изцяло в рамките на семейството?

Това е много по-дълбокият въпрос. Къде отиде наследството?

Тук идва слонът в стаята .''Спокойно'', казват ни. „Като остареят родителите ви, ще наследите жилището.“ Наистина ли? За някои - да. Но това не решава проблема за поколението, което трябва да живее и да създава семейство днес. А и не всички родители притежават втори апартамент, който могат да подарят на децата си. Това не e като поколението на деветдесетте което може да продаде на родителите си нивите, земите Дуражавата, и да си купи апартамент в града.

Много родители притежават един-единствен имот. И това е домът, в който самите те живеят. Това не е капитал, който лесно може да бъде превърнат в самоучастие за детето. Той е заключен в стените. 

И тук има и друга неприятна историческа сметка.

Поколението, родено приблизително през 50-те, 60-те и началото на 70-те години, е живяло в напълно различна жилищна система.

Масовото жилищно строителство, държавните и кооперативните модели, приватизацията на жилищния фонд след социализма и много по-ниската абсолютна цена на жилищата спрямо днешните доходи са създали възможности, които младите днес просто нямат в същия вид.

Това не означава, че родителите ни са получили всичко безплатно. Не е вярно и че тяхното поколение не е работило. Работило е. Но е работило в друга икономическа система. И е натрупало активи при други относителни цени.

Затова изречението:

„Ние на вашата възраст вече имахме жилище“ не е достатъчно като аргумент.

По-интересният въпрос е:

Какво струваше жилището тогава спрямо дохода, какъв беше достъпът до него и каква беше структурата на жилищния фонд?

Не можете да сравнявате две поколения, ако игнорирате правилата на играта.

И най-големият риск за днешното поколение може да се окаже не че няма да наследи нищо. А че ще наследи активите много късно. На 50 или 60 години.

Точно когато вече не са му били нужни за създаване на собственото семейство.

Балонът: ще се спука ли?

Тук трябва да бъдем още по-внимателни.

Никой сериозен човек не може да ви каже със сигурност дали София ще има срив от 30%, 40% или изобщо няма да има такъв. Аргументът „има балон“ не е доказателство, че цените утре ще паднат. И аргументът „няма балон“ не е доказателство, че цените никога няма да паднат.

Има обаче няколко неща, които можем да наблюдаваме.

Първо, цените на жилищата в България растат много бързо. По данни на Eurostat, цитирани от BULGARIAN PROPERTIES, цените на жилищата в България са били с 15.4% по-високи през третото тримесечие на 2025 г. спрямо година по-рано. Второ, в София пазарните данни показват изключително силно поскъпване през 2025 г. Средната цена на реално закупените жилища според BULGARIAN PROPERTIES е стигнала около €2,680/кв.м. през първото тримесечие на 2026 г., след около €2,080 в началото на 2025 г.

Трето, това не означава автоматично „балон“. Доходите също растат. Ипотечното кредитиране има значение. Строителството има значение. Миграцията към София има значение. Ограниченото предлагане в някои квартали има значение. Инфлацията има значение. Еврозоната също променя средата.

Така че много по-интелигентният въпрос е не „има ли балон?“, а:

Колко дълго цените могат да растат по-бързо от доходите, преди достъпността да започне да ограничава търсенето?

Това е въпросът, който трябва да следим. А не да чакаме някакъв магически ден, в който „балонът ще се спука“.

Какво трябва да направим?

• Първо, трябва да престанем да третираме жилището едновременно като дом, инвестиция, пенсионен фонд, спестовна сметка и спекулативен актив, без да говорим за последствията от това. 
• Второ, трябва да има много по-сериозен разговор за празните жилища и за това дали е разумно огромен жилищен ресурс да стои неизползван. 
• Трето, трябва да има разумна регулация на краткосрочните наеми в районите, в които те реално изваждат значителен жилищен фонд от дългосрочния пазар. Не непременно забрана. Регулация. 
• Четвърто, ако има подозрителни сделки с огромни суми в брой или необясним произход на средствата, това е работа на НАП, ДАНС и другите компетентни институции. Не е работа на обществото да предполага кой как е забогатял.
• Пето, България трябва да говори много по-сериозно за общински, кооперативни и достъпни жилища.

Виена не е решила жилищния си проблем чрез лозунга „всеки сам да си купи апартамент“. Има модели, при които значителна част от жилищния фонд е извън чисто спекулативния пазар.

И най-накрая трябва да поговорим за нещо, което е почти табу:

семейството като икономическа институция.

Не като сантимент. Не като морална проповед. А като икономика.

Ако четири поколения могат да комбинират доходи, жилище, грижа за деца, знания и капитал, те имат огромно предимство пред четири отделни човека, които всеки започва от нулата. Това не означава, че трябва да се върнем към миналото. Означава, че може би трябва да спрем да се преструваме, че пълната индивидуална независимост винаги е икономически оптималният модел.

Защото може би най-голямата заблуда на нашето поколение е следната: Че богатството се създава от успешния индивид. В действителност най-устойчивото богатство често се създава от семейство, което мисли през поколения.

И ако едно поколение е прекалено заето да плаща наем, да изплаща кредити, да гради кариера и да „стане независимо“, за да създаде следващото поколение, тогава системата накрая започва да изяжда собственото си бъдеще.

Това е истинският въпрос за „българската мечта“.

Не:

„Защо младите не могат да си позволят апартамент?“

А:

„Как стигнахме до икономика, в която човек може да работи, да се образова, да получава все по-висока заплата и въпреки това да се отдалечава от най-базовата форма на икономическа сигурност - собствения дом?“

И още по-важният въпрос:

„Какво ще притежават нашите деца след 30 години, ако всяко поколение започва от нулата?“

Това вече не е просто проблем с недвижимите имоти, a проблем с модела на обществото.